到了二零二零年自身也买不起房,后年房产十大张望【亚洲城88手机版官网】

2019年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,也是史上最严的年份,今年以来累计调控550次左右,创造了政策调控的新纪录。全国各地在坚持“一城一策、因城施策”的楼市调控主旋律下,房地产市场从之前的高温到逐渐退烧。尽管如此,2019楼市仍然给我们带来了惊喜。全年卖房创历史新高2018年全年全国商品房销售额约15万亿元,数据显示,今年前10个月,全国商品房销售额总计12.44万亿元,同比增长7.3%,距离去年的销售额相差并不多。要知道,为了业绩目标,
到了年底各大房企还会密集放货促销打折,可以说,2019年全国商品房销售额有可能再创新高。今年1—10月份,商品房销售面积133251万㎡,10月末,商品房待售面积49323万㎡,比2018年末减少3091万㎡,2019年全国商品房去库存也取得了不错的成绩。房企生存“两重天”据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天1.5家房地产企业先搞破产清算,从房企规模来看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。在房企融资被调控的大背景下,大小房企均面临融资难、融资成本走高。维持现金流安全是企业稳定发展的前提,融资能力成为了各家房企生存的关键因素。但是在融资成本上,房企分化更为严重。与大房企相比,小房企的资金融资来源销售回款占比超过四成,同时受“房住不炒”影响,今年以来,小房企的销售并不太好,后续回款能力没那么强,自身的外部融资又偏紧,这样一来,小房企的经营可太难了!根据克而瑞的统计,2019年前11月,百强房企的销售金额达到10.3万亿元,同比上涨17.7%。其中,今年前10月,30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半,而在2011年,这一比例仅为15%左右,行业集中度加速提升。不过我们也不用过度关注房企破产那些事,市场竞争法则就是优胜略汰,一小部分房企破产有助于地产行业的有序健康竞争,有助于我们买到好房。社科院发布2020年楼市预测12月10日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2019—2020)》预测,2020年楼市年稳季变和持续分化。总体上持续保持稳中有变的走势,在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。回顾这一年,楼市调控政策上坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建房地产市场健康发展长效机制,这就是2019年给我们带来的惊喜。总之,越来越稳的楼市才是调控的最终目标。对于2020年的楼市,大家又有怎样的期待跟看法呢,你会考虑明年买房吗?欢迎写下留言。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析,7月份银保监会发文加强房企融资行为管控后,今年三四季度,整个融资环境收紧得比较厉害,行业资金压力很大,多重因素下,房企也出现降价促销、裁员、组织架构调整甚至是卖项目卖股权的现象。

2020年,在中央经济工作会议已经定调“房住不炒”的背景下,房企融资政策是持续严格还是适当宽松?

区域、房企分化加剧

发展租赁市场是近几年中央经济工作会议中基本都提到的内容,但在今年的中央经济工作会议上提法稍有不同,要“大力发展租赁住房”。在业内人士看来,单独将租赁住房提出来,其重视程度可见一斑,明年对其政策扶持力度可能会增加。对于布局该领域的企业来说,将面临机会。

国家统计局发布的2019年11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70城中,共有33个城市出现二手房价格环比下跌的情况,虽然比10月份减少2个,但是仍处于高位。

二手房价或触底反弹

分析人士指出,融资趋紧,去化受到影响,2020年的土地市场,区域分化、房企分化或将进一步加剧。

国仕英认为,相对区位或资源配套较好的项目依然会受到市场的热捧,配套较差项目销售将会更加困难。

在房地产下行周期,大房企优势得到强化。马太效应下,2020年房企强者恒强的格局还将延续。中金预测,TOP10市占率最终可达40%-50%,目前大概在30%左右,未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。

来源:新京报

2019年的中国楼市经历了上半年的小阳春,但是进入下半年开始转凉,即便如此,在销售总量上依然会超过2018年。

这引起高层关注,住建部部长王蒙徽在11月28日出版的《中国纪检监察报》撰文直指住房租赁中介行业乱象,“在专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起,有效遏制住房租赁中介行业乱象,净化住房租赁市场环境。”

今年中央经济工作会议与去年一样,并未单独提到房地产领域,而是将其放至“民生领域”进行讨论。相比去年对于房地产市场的定位,今年基本没有变化。差别在于,去年除了强调两个体系——住房市场体系和住房保障体系的完善,还重点强调,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造。

部分中小房企面临生死关

调控延续“房住不炒”

但是,中小房企的劣势尽显,尤其是在土地获取、融资与成本、管理上问题暴露较多。2019年,有不少中小房企出现资金链危机、公司难以运营下去的现象,有的房企甚至倒下难以再站起来。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,2020年土地市场整体保持前低后高态势,预计上半年房企拿地积极性受到抑制,土地市场好转较慢,2季度后房企进入补货高峰期,市场信心逐渐恢复,土地市场随之逐渐好转。

租赁市场机遇与挑战同在

2018年,是北京限竞房的元年,2019年则直接进入红海市场,供应量井喷,同质化严重,竞争激烈,最终的结果是,个别地段较好项目去化率高,而大部分项目整体去化一般。

对于房企来说,寄希望于政策的宽松来缓解流动性并不现实,通过增强销售回款来保证财务健康,并调整债务结构,用长债替换短债,来穿越房地产调整周期。

楼市成交稳中或降

年末最重要的中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,为2020年楼市定调。在房地产政策方面,中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,整体来看,2020年全国二手房市场会触底反弹,但幅度不会太大。在交易量上,预计成交面积增幅在3%以内,交易额增长约7%。根据规律,重点城市的正常需求被抑制到一定程度后会逐步释放,例如2019年的上海、南京。从这个维度来看,距离调控时间长且前期降温明显的城市如北京、成都及青岛等,预计在2020年二手房市场将回升。

张波表示,北京限竞房由于自身区位因素以及同质化竞争因素导致2019年去化不佳,这一趋势在2020年依然难以得到有效缓解,一方面北京限竞房的滞销因素2020年难以得到解决,尤其是同质化因素难以通过产品力提升得到改变;另一方面在调控不放松的背景下,北京2020年房价上升的动力依然偏弱,限竞房也难以在房价上形成突围。

国仕英认为,中小房企风险压力较大,一方面是融资难度较大,成本较高,融资额度相比之前较小;另一方面是销售遇到一定的问题,资金流入不会特别宽松。部分企业会出现一定问题,例如资金链问题,但往年也会有类似问题,但不会出现大范围爆雷情况。

2020年,城市更新将迎来哪些机遇与挑战?从今年中央经济工作会议来看,有望成为新风口。

2020年,对于中小房企来说,将要面临的挑战与风险又有多大?

中央经济工作会议为明年房地产市场的发展定下基调,延续了“房住不炒”的定位,也预示着2020年我国房地产调控政策依然不会放松,明年房地产市场依然以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。

虽然在整体层面延续“房住不炒”的基调,但是“全面落实因城施策”的表述则意味着,不同城市、不同地区根据实际情况,在稳房价的目标下,对现有政策进行微调,继续打击投机性需求、支持刚性需求。

对于2020年楼市走势,《中国住房发展报告》预测:在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动。稳中有变,升降交替,春夏秋冬,四季波动。空间上,城市分化可能持续凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加,库存可能再度增加。风险上,总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。

2019年全国土地市场经历了上半年重点城市的回暖,诸如长三角的合肥、宁波、南京、杭州等,以及中部省会城市的武汉、郑州等,房企抢地现象不断。但是进入下半年,土地市场降温明显,尤其是到四季度,受到销售去化、融资困难、偿还债务影响,房企拿地愈发谨慎,土地流拍数量和低价成交数量大幅增加。

融资环境有待宽松

随着增量天花板越来越近,房地产逐渐步入城市更新时代,尤其是2019年纳入国家战略的粤港澳大湾区,以旧改为主的城市更新成为房企布局的主要手段。据克而瑞不完全统计,2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区,总旧改占地面积近5500万平方米。