国内南方城市居民家庭资金高杠杆率有如何风险,给自家一个支点

而对于我国而言,我们房子的再融资功能是有,但再融资功能主要作用于再次购买住房(持续的改善或其他目的),并不是通过再融资成为消费资金的来源。

那么原因到底在哪?据分析,主要因素是北方很多地方以国企为主,工业化进程较早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚户区改造,很多人不用购房,即使购房也不用杠杆。而南方城市国企占比少,市场化的比例要高很多,通过杠杆购房的比例更高。同时,东南沿海地区经济发达,金融工具多,不少地方金融机构放款更加宽松,更为灵活。尤其是浙江、广东、福建等地,有投资房地产的传统,投资置业的氛围最浓。此外,北方城市居民消费观念相对保护,他们怕买房没有钱还贷款,大部分家庭不会轻易贷款购房,而东南沿海是改革开放后的最早受益者,投资的氛围很浓,加杠杆投资购房的风气蔚然成风。

风险四:如果杠杆是由外地投资客大量加载的,那么如果预期投资收益下滑,就会引发投资客抛售。可以确定的是,真正的刚需手里基本上就只有一套房,这部分几乎不会根据市场价格波动做出转卖手里房源的决策。所以,适当加杠杆满足刚需的合理购房需求并不会带来后期的市场风险。

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目前,衡量居民杠杆率各种指标主要是从全国层面进行衡量,最大的缺陷是没有办法识别不同城市的差异性。所以,必须下沉到城市。为此,我们基本上把有公布住户贷款余额和存款余额的城市都纳入到统计范围了。最后获得近百个城市居民的“借款余额/存款余额”数据。

同时,也让更多的资金流向了楼市领域,在一定程度上增加了楼市调控的难度,也会带来一定的房地产金融风险。据银保监会主席郭树清近日在公开场合表示,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。当前,对居民杠杆过快上升风险应引起重视,因为我国居民在2008年国际金融危机后经历了三轮快速加杠杆,杠杆水平从新兴市场经济体向发达经济体迅速靠拢,安全空间被快速消耗。显然,居民资金杠杆率过高,有可能带来银行资产恶化,引发信用危机,最后将风险转嫁给金融机构,诱发系统性金融风险,影响国家金融安全及社会的稳定。此外,居民资金杠杆率过高,还有可能诱发系统性社会经济问题。它透支了居民的投资消费能力,在很大程度上有可能抑制南方城市居民的创新能力,对于南方这些城市未来发展也将带来不利影响,有可能使南方城市的发展动力减退,最终降低南方城市的发展速度和潜力。而且,还有可能降低南方城市广大民众生活消费能力和消费质量,增加生活压力,降低生活幸福指数。

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居民资金高杠杆率通常指住户贷款与住户存款的比率,
居民资金高杠杆率就是贷款增长较快而存款增长较慢的结果;也有称住户部门杠杆率,即居民贷款余额与当地人均GDP的比率。目前我国城市居民资金杠杆率一个典型的特征就是,南方城市居民资金杠杆率普遍高于北方城市,在29个城市中,住户部门杠杆率超过60%的城市全部来自南方,杠杆率超过70%的城市全部来自东南沿海发达地区。

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中国百城分区域2017住户杠杆率

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其他区域,中部地区、东北地区、京津冀地区、山东半岛整体的杠杆率其实并不高。

据央行去年11月发布的《中国金融稳定报告》显示,尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平62.1%,但近年来增速较快。2008年,这一数据为17.9%,到2017年末已经达到了49%。具体从资金杠杆率看,在公布的29个城市中,大部分资金杠杆率高的属南方城市,有8座城市超过了100%,分别是厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中,厦门的居民资金杠杆率高达172.2%,深圳以144.4%位居第二,杭州以136.7%位居第三(7月30日第一财经网)。

如果说当前的住房消费是对未来人力资本的提前折现,而人力资本的积累大部分时候是一个缓慢的过程,购房加杠杆走的太快就不得不“负重”。

从目前看,南方城市居民资金杠杆率高,到底会带来哪些问题?从当前情况看,最大的问题是资金高杠杆率挤压城市居民消费增长能力,对内需拉动经济带来较大的压力。据央行近日发布的《中国区域金融运行报告》显示,居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。如据披露,深圳居民资金杠杆率超过了100%,2012年深圳的社会消费品零售总额仅次于北上广,位居全国第四,但到了2018年,深圳仅位居全国第七,被重庆、武汉和成都拉下了不小的距离,主要原因是深圳居民将更多的资金用于购房投资,2018年,深圳的住户贷款余额达19942.95亿元。

从需求透支这个角度来看:有两种可能,一种是正常的需求集中爆发,那就是提前透支,也就是风险三的情况,但这种风险主要是对后期需求的透支,并不存在套现影响市场稳定的问题;另一种是外来的投资投机需求在没有对本地的存款做“贡献”的前提下,拉高了贷款余额,存在这种情况的城市风险更大。

作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员

一切都在朝着政策希望的方向发展。

由此,对南方城市居民资金杠杆率过高现象应引起重视,各级政府部门应积极作为,尤其应以7月30中央政治局会议在研究当前经济形势、部署下半年经济工作确定的坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位、落实房地产长效管理机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段等要求,各级政府应进一步加大房地产及楼市调控力度,在发展房地产上不能有丝毫的侥幸心里,严厉禁止楼市中投资投机炒作行为,坚决遏制楼市价格的过快上涨;同时,坚决做到不让房价上涨的幅度超过居民收入增长水平,更不能超过GDP的增长速度,为有效降低南方城市居民资金杠杆率奠定坚实基础。

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同时,鼓励更多的城市居民转变住房理念,从购买房子生活向租房生活转变,保持科学理性的购房消费理念,增强城市居民降低资金杠杆率的积极性和主动性。与此同时,鼓励城市居民改变投资理念,不能把过多的资金投在房产上,合理配置家庭资产结构,适当增加金融增产比如股票、债券、银行理财产品等投资比例,合理家庭资产状况,降低资金杠杆率。此外,各级政府部门督促银行部门应围绕降低居民金融杠杆率做文章,激励银行机构增强房地产宏观调控大局意识,消除个人住房贷款是优质贷款以及为了保信贷增长目标而盲目给居民发放按揭贷款的做法,通过提高个人按揭贷款门槛、提高房贷利率等手段来调节个人住房贷款的大幅增长,为降低南方城市居民资金杠杆率营造有利的金融环境。

以前老是会看到分析为什么中国人爱储蓄的文章,但现在看到的更多文章是分析中国居民为什么爱举债买房。以往金融不发达以及社会保障不健全导致家庭消费决策大大受限。

通过对近100个城市的数据分析,我们有很多的发现,第一个就是珠三角、长三角这些传统发达地区居民的杠杆率遥遥领先。当然了,这些地区有发达的经济做基础,金融市场也相对发达。

这也很好理解,我们可以假设当前购房家庭在未来三年内工资性收入有一定的增长,但不出现太大的变化,那么扣除每个月的按揭后,多数家庭可支配收入就越来越少,能花到其他消费领域的钱自然也更有限。

例如,张三刚读完大学并找到了工作,那么他的主要财富就是他未来年复一年的工作收入流,这些收入流今天的总折现值即为他的人力资本价值。那么,千千万万个张三的人力资本共同构成了一个城市的人力资本池,池子里大致根据受教育程度形成收入的阶梯分布。这些人力资本就是未来消化这些债务的主体。

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对这些城市进行杠杆率的分析结果显示,整体平均下来,住户杠杆率在62%左右,基本与全国水平一致。所以,无论是从全国层面还是百城杠杆率水平来看,确实仍在可控的范围之内。

按照这个逻辑,真正开始加杠杆且受政策影响较小的是2016年,所以用2016年的数据是最可能得出准确结论的。

以美国为例:美国2000年以后,基于住房的再融资规模不断扩大,这成为消费资金的重要来源,在这场消费热潮中,居民把房屋当成了自动提款机,不断把房产价值套现(观点来自国家信息中心)。

但,整体合理并不意味着结构合理。家庭部门债务总量不高的表象有可能遮掩了城市间家庭债务的重大差异。

再来看下未来收入增长潜力跟负债的匹配度。工资收入是当下的,所以我们还要看未来的偿债能力。为了说明这个问题,我们选择常住人口的受教育年限这个指标。

目前,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿),也就是说住户往银行存了一百块,又从银行贷出六十块,这好像也没什么不合理。

再来看住户存款余额的变化,1997年末全国城乡居民储蓄余额为4.6万亿,2017年年末全国住户存款65.20万亿,年均复合增长率仅为13%。

如此看来,我们确实是在“负重”前行,而且,还在不断给自己“加重”。

形成这种现象的原因在于我国住房租赁市场尚不发达,大部分改善型需求大多通过购买新的房产来实现,缺乏对租赁住房的偏好。

34城2014-2017居民杠杆率变化

常住人口平均受教育年限与城市居民杠杆率

涉及到人力资本有两个核心要素要关注。一是工资收入指标,二是受教育年限指标。工资收入衡量的是近期,受教育年限衡量的是中长期,是工资能够实现增长的核心动力。

34城2014-2017居民杠杆率变化与社会消费品零售总额增速的关系

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来源:中国指数研究院

1997年末,我国商业银行个人住房贷款余额不足200
亿元,2017年,全国个人住房贷款余额21.86万亿元,年均复合增长率约40%。

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所以,至少到目前,我们仍然要怀着感恩的心态去看待这段杠杆的上升之路。

改革开放后,我们的金融创新速度大大加快,居民接受速度也很快,观念的阻碍吹弹即破。1998年之后,为了配合住房货币化改革,中国开始发展住房金融,首先是在50个大中城市推出住房按揭贷款。

2014、2015年整体尚未开始加杠杆行情,所以用2014、2015的数据分析并不合理。以下两个图中杠杆率的变化与房价离散度的关系并不明显。

杠杆率过高呢,我们针对34座城市做了分析后发现,2014年到2017年的四年间,这34座城市住户的杠杆率从46%上升到63%,相应的社会消费品零售总额增速从12%的高增长下滑到9%的水平。

哪些城市出现偏离呢?厦门、珠海、合肥、宿迁、惠州、郑州、重庆、贵阳、南宁等城市职工平均工资收入与杠杆率并不匹配,体现为收入中等,但杠杆率奇高,后期风险的自我出清仍存在较大压力;

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通过对2016年34座城市的分析,我们发现:杠杆率越高的城市,商品住宅月度之间的价格波动性更大。

加杠杆的方式可能相对简单,那就是货币宽松、信贷支持。但降杠杆或稳杠杆的方式却有多种多样。中国的金融制度创新仍要继续,居民实现“美好生活”仍然要合理借助杠杆的作用。

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如果要“负重”,花在住房上的消费就会对日常消费产生挤出效应。也就是说居民大胆负债购房后采取的是“节衣缩食”的对策,其实应对的并不从容。我们对其中34座城市的居民杠杆率做了分析后发现:杠杆率过高或过低都不利于拉动消费。

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但,从2016年起,“去杠杆”开始不断出现在各种媒体,居民购房加杠杆更是成为风暴之眼。如此看来,我们用杠杆构筑的“美好生活”也有可能很脆弱。

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49%对13%,这就是中国居民20多年杠杆率完美的逆袭之路。从辛苦存钱给别人消费,到提前消费自己的未来收入。正是杠杆的力量使大部分人能够将人力资本提前变现,消费预算大大拓宽,实现“美好生活”。

关键是投资、投机客,也就是手里有两套房或者更多套房的,这部分群体购房算的是投资回报率,而不是自己住的舒不舒服。当市场预期发生变化时,如果杠杆用的过高,迫于压力就存在快速变现手里房源的可能。

2017城市杠杆率与房价平均累计涨幅(百城)

风险二:高杠杆增加了房价运行的波动性。我们选择用2016年的居民杠杆率与月度价格的波动幅度来说明这个问题。之所以选择2016年,主要是鉴于以下几方面的考虑: