房地产开发,新开工持续承压

销售增速累计下行在预期之内、金九银十受制于高基数。

单月销售降幅扩大,弱市集中度加速提升。1-10月全国商品房销售面积同比增长8.2%,较1-9月增速回落2.1个百分点。其中10月单月销售面积同比下降6%,较9月扩大4.5个百分点。单月销售额同比下降1.7%,自2015年4月以来首次转负。9月末多城市调控再次加码、按揭利率上行背景下,金九银十平淡收官。考虑到基数仍处于高位、三四线需求透支、信贷收紧、同时一二线限价抑制开发商推盘热情,预计单月销售仍将延续负增长,维持全年销售面积增长5%判断。从房企来看,10月百强房企单月销售面积同比增长22.5%、销售金额同比增长32.5%,大幅依旧跑赢全国,单月百强销售面积市占率较9月提升5.2个百分点至34.1%,弱市下行业集中度加速提升。
单月投资增速回落,中期不悲观。前10月房地产投资同比增长7.8%,较前9月回落0.3个百分点,其中10月单月投资同比增长5.6%,较9月回落3.6个百分点。从各细分项目来看,单月增速回落主要因:1)单月新开工同比下降4.3%;2)施工面积增速回落0.2个百分点至2.9%。整体来看,土地购置费仍是支撑单月投资正增长的主因。基于以下原因,我们认为至少2018年上半年,地产投资仍有望保持较高增速:1)1-10月全国土地成交价款同比增长43.3%,考虑到实际支付的滞后,将对四季度和2018年上半年地产投资形成支撑。2)按照2-3年左右施工周期,2014-2015年新开工均为负增长,意味着2017-2018年为竣工小年,新开工绝对值仍将大于竣工面积,施工面积仍有望延续正增长。若2018年上半年销售持续低迷、且房企融资依旧紧张,拿地及开工的收缩将影响2018年下半年投资表现。
新开工持续承压,房企补库存积极。1-10月全国新开工同比增5.6%,增速较1-9月降低1.2个百分点;其中10月单月下降4.3%,较9月下降5.6个百分点。销售增速下行、商办开工低迷、高地价限房价均将抑制开发商开工热情,预计后续新开工增速仍将承压。受政府加大供地和房企补库存影响,前10月土地购置面积同比增长12.9%,较前9月提升0.7个百分点。从我们近期草根调研来看,主流房企库存仍相对不足,叠加政府年末供地放量,预计短期土地成交仍将延续高位,为未来投资和开工提供支撑。同时由于融资渠道收紧及竞拍门槛提升,多城市土地市场均有所降温,溢价率亦呈现下降,利好资金宽松的龙头房企。
单月按揭增速转负。1-10月房企整体到位资金12.6万亿,同比增长87.4%,增速较1-9月下降0.6个百分点。受按揭利率上行和额度收紧影响,个人按揭贷款同比下降1%,2015年以来首次转负;定金及预收款增速下降2.1个百分点至14.8%。考虑公司债、定增、银行信贷等融资渠道持续趋紧,开发商将更加依赖销售回款。从我们草根调研来看,部分限价城市房企明确要求一次性付款以加快销售回款,而个别2016年高价拿地的小房企已面临资金压力,将为融资渠道畅通大中型上市房企带来较好并购机会。
投资建议:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)10月22家主流房企单月增速仍高达40.4%,部分房企已提前完成全年目标;2)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018年PE普遍在10倍以下;3)三季报业绩靓丽,毛利率提升叠加预收充足,2017-2018年业绩超预期高增长概率大;4)拿地门槛提升叠加融资趋紧,为融资渠道畅通龙头房企提供低点补库存机会。个股推荐方面,强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、保利、金地;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华夏、阳光城、蓝光、华侨城等。

   
1-10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,再创16年来新低。10月销售金额增速转负,符合我们上半年的预判,传统的“金九银十”受高基数影响表现一般。1-10月,个人按揭贷款19586亿元,下降1.0%,为15年以来首次负增长,受信贷政策持续收紧影响,及年底银行房贷额度紧张,预计后两个月按揭将持续负增长,居民杠杆进一步下降。

    从全国数据看:年底最后两月比金九银十卖的更多。

   
2008年至2016年,全国九、十月房产销售额平均占比18.8%,大家口中的“金九银十”其实并不是全年销售最好的时候,11和12月年底销售额占比则接近30%,近年有所下降也在22%以上,且今年对应基数相比“金九银十”有所走低,预计年底销售略有好转。北上广深一线城市金九银十销量占比低于全国平均水平,销售比例波动较大,也没有很明显的降价趋势。